(verpd) Für Sparer ist es eine individuelle Abwägung: in die eigenen vier Wände investieren oder lieber Mieter bleiben? In Metropolen wie München, Hamburg oder Frankfurt am Main ergibt der finanzielle Aufwand für die eigene Immobilie für einen Durchschnittsverdiener kaum Sinn. Andere Städte bieten dagegen immer noch gute Optionen, auch im Hinblick auf die eigene Altersvorsorge.
Es ist kein Geheimnis, dass die Kosten für Wohnen in Deutschland hoch sind und weiter steigen. Gerade in den Metropolen sind die Mieten teuer und die Preise für die eigenen vier Wände für Normalsterbliche fast unbezahlbar.
Was erscheint für Verbraucher hierzulande sinnvoll: der Kauf einer Immobilie oder ein Leben lang Miete zahlen? Und wie könnten sich die beiden Optionen auf die Altersvorsorge auswirken? Die Antworten hängen stark vom jeweiligen Wohnort und dem finanziellen Rückgrat des Sparers ab. Zu diesem Ergebnis kommt die Immowelt AG im Rahmen einer aktuellen Analyse der Daten ihres Immobilien-Webportals Immowelt.de.
Zur Methodik
In der Auswertung werden die Preisentwicklungen in 75 ausgewählten deutschen Städten betrachtet. Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise sind die auf dem genannten Portal inserierten Angebote. Dabei berücksichtigte die Analyse ausschließlich Offerten, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise seien jeweils Angebots-, keine Abschlusspreise, so die Autoren der Untersuchung.
Sie geben den Median der von März 2020 bis Februar 2021 auf der Plattform angebotenen Wohnungen (80 bis 120 Quadratmeter) wieder. Bei den Mieten handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung der auf dem Portal inserierten Immobilien.
Beim Kauf einer Immobilie berechneten die Studienautoren die Annuitätenrate für eine 100-Prozent-Finanzierung auf 15 Jahre mit einer anfänglichen Tilgungsrate von zwei Prozent. Dabei nahmen sie einen Zinssatz von 1,6 Prozent an. Warum das Portal von einer 100-Prozent-Finanzierung ausgeht, wird nicht weiter erklärt. Nach Auslaufen des Darlehens bleibt nach diesen Vorgaben in allen Städten eine Restschuld übrig.
Wo kaufen monatlich mehr kostet als mieten
Die aktuelle Auswertung zeigt, dass in 51 Städten die finanzielle Belastung im Monat von Mietern niedriger ist als die monatliche Annuität, also der Zins und die Tilgung für eine Immobilienfinanzierung beim Kauf der eigenen vier Wände. In 35 der analysierten Städte liegen sogar monatlich mehr als 100 Euro zwischen den beiden Optionen. Insbesondere in hochpreisigen Metropolen wie München, Hamburg oder Frankfurt am Main sind die Kaufpreise in solche Höhen geklettert, dass ein Kauf für viele Haushalte trotz niedriger Zinsen nicht mehr günstiger ist.
In der bayerischen Landeshauptstadt ist die Differenz bei der monatlichen Belastung am größten, so Immowelt. Die Tilgungsrate ist 660 Euro höher als die Miete. Eine Wohnung kostet im Median 1.740 Euro Miete, die Annuität liegt dagegen bei 2.400 Euro.
Bei mittleren Kaufpreisen von 800.000 Euro plus Kaufnebenkosten ergibt der Immobilienerwerb nur noch im speziellen Einzelfall Sinn, so die Studienautoren. Zusätzlich bleibt nach 15 Jahren Laufzeit eine Restschuld, am Beispiel von München beziffert das Immobilienportal diese auf satte 530.00 Euro.
Wo mieten im Monat günstiger ist als kaufen
Die Berechnungen, dass mieten günstiger ist, trifft aber nicht nur auf München zu. In Hamburg sparen Mieter monatlich 440 Euro und in Frankfurt 420 Euro gegenüber der Kreditbelastung im Monat für den Kauf einer vergleichbaren Wohnung.
Auch in kleineren Städten müssen Wohnungskäufer mit einer hohen Monatsrate für den Immobilienkredit rechnen. In Potsdam zahlen Käufer monatlich 520 Euro mehr, in Ingolstadt und Lübeck sind es immer noch über 300 Euro im Monat mehr.
Trotzdem gibt es noch Metropolen, wo sich ein Kauf lohnen kann. In Köln zahlen Mieter im Monat gerade einmal zehn Euro weniger als Eigentümer. Selbst in der Hauptstadt sei der Unterschied laut Studienautoren gering: In Berlin müssen Käufer für die Darlehensrückzahlung 100 Euro pro Monat mehr als Mieter auf den Tisch legen.
| Stadt | Monatliche Angebotsmiete | Monatliche Annuität beim Kauf | Differenz: Miete und Annuität |
|---|---|---|---|
| Datenquelle: Immowelt AG | |||
| München | 1.740 € | 2.400 € | -660 € |
| Potsdam | 1.040 € | 1.560 € | -520 € |
| Hamburg | 1.240 € | 1.680 € | -440 € |
| Frankfurt | 1.350 € | 1.770 € | -420 € |
| Ingolstadt | 990 € | 1.330 € | -340 € |
| Lübeck | 860 € | 1.190 € | -330 € |
| Münster | 960 € | 1.250 € | -290 € |
| Wiesbaden | 990 € | 1.280 € | -290 € |
| Erlangen | 980 € | 1.260 € | -280 € |
| Leipzig | 750 € | 1.030 € | -280 € |
| Dresden | 870 € | 1.140 € | -270 € |
| Fürth | 900 € | 1.160 € | -260 € |
| Trier | 810 € | 1.070 € | -260 € |
| Augsburg | 980 € | 1.230 € | -250 € |
| Jena | 950 € | 1.180 € | -230 € |
| Freiburg | 1.280 € | 1.500 € | -220 € |
| Regensburg | 990 € | 1.210 € | -220 € |
| Koblenz | 780 € | 990 € | -210 € |
| Stuttgart | 1.270 € | 1.460 € | -190 € |
| Düsseldorf | 1.090 € | 1.270 € | -180 € |
Wo sich kaufen auszahlt
In 24 der 75 untersuchten Städte ist laut der Auswertung kaufen sogar günstiger als mieten. Viele dieser Städte liegen im Ruhrgebiet, da dort die Kaufpreise noch vergleichsweise niedrig sind.
Ein Beispiel: In Oberhausen kostet eine Wohnung mit 80 bis 120 Quadratmetern nach Angaben des genannten Portals im Median nur 137.000 Euro. Bei der Finanzierung über 15 Jahre würde das eine monatliche Rate von 410 Euro ergeben. Demgegenüber stehen mittlere Mieten von 580 Euro im Monat, also monatlich 170 Euro mehr als die Tilgung.
Ähnliche Kaufvorteile gibt es auch in Bochum mit 170 Euro, Gelsenkirchen mit 120 Euro und in Krefeld mit 100 Euro mehr Mietkosten im Vergleich zur Belastung durch eine Immobilienfinanzierung.
| Stadt | Monatliche Angebotsmiete | Monatliche Annuität beim Kauf | Differenz: Miete und Annuität |
|---|---|---|---|
| Datenquelle: Immowelt AG | |||
| Bochum | 690 € | 520 € | 170 € |
| Oberhausen | 580 € | 410 € | 170 € |
| Hildesheim | 680 € | 540 € | 140 € |
| Kaiserslautern | 670 € | 530 € | 140 € |
| Gelsenkirchen | 540 € | 420 € | 120 € |
| Saarbrücken | 700 € | 590 € | 110 € |
| Chemnitz | 550 € | 450 € | 100 € |
| Hagen | 520 € | 420 € | 100 € |
| Krefeld | 700 € | 600 € | 100 € |
| Moers | 700 € | 600 € | 100 € |
| Bergisch Gladbach | 850 € | 770 € | 80 € |
| Mainz | 1.160 € | 1.080 € | 80 € |
| Mönchengladbach | 650 € | 570 € | 80 € |
| Herne | 550 € | 480 € | 70 € |
| Hamm | 590 € | 530 € | 60 € |
| Ludwigshafen | 810 € | 750 € | 60 € |
| Bielefeld | 700 € | 650 € | 50 € |
| Heidelberg | 1.150 € | 1.100 € | 50 € |
| Mülheim | 630 € | 580 € | 50 € |
| Duisburg | 560 € | 520 € | 40 € |
Kosten für Wohnen mindern Altersvorsorge
Ob sich die Kosten für eine selbst genutzte Immobilie lohnen, bleibt eine individuelle Entscheidung auch im Hinblick auf die eigene finanzielle Planung für den Ruhestand, so die Autoren der Auswertung. Bei Renteneintritt oder Wohnortwechsel könnten die eigenen vier Wände vermietet oder mit Gewinn verkauft werden. Voraussetzung ist, dass die erworbene Immobilie in der jeweiligen Stadt und Lage an Wert gewonnen hat und zum Zeitpunkt des Verkaufs eine entsprechende Nachfrage besteht.
Für Mieter stellt sich die Ausgangslage anders dar. Denn die Kosten für Wohnen und Leben zehren an der notwendigen Sparquote für den Ruhestand. Diese Aussage trifft vielfach auf die Einwohner der deutschen Großstädte zu, betrachtet man die durchschnittlichen Bestandsmieten. Auch höhere Einkommen in den Metropolen können die Rücklagen für die Rente nicht mehr aufbessern. Das belegte eine Studie des Wirtschaftsforschungs-Instituts Prognos AG Berlin im Auftrag des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) aus dem Vorjahr.
Und in den Ballungsgebieten legten die Kosten für Wohnen trotz Coronakrise 2020 weiter zu, allerdings weniger als in den Vorjahren. Teuer bleibt es für die Einwohner in Baden-Württemberg und Bayern, wie der Mietspiegelindex der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH belegt. Die Mieten stiegen im Schnitt um 1,7 Prozent.
Andere Bewertungen des Immobilienmarktes
Welchen Einfluss die Coronakrise auf den deutschen Immobilienmarkt hat, ist bisher noch unklar. Eine aktuelle Bestandsaufnahme präsentierte die Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG mit ihrem „Wohnatlas 2021“. Im bundesweiten Schnitt legten Bestandsimmobilien im Wert 2020 um 9,6 Prozent zu. Die Experten der Hamburger F+B leiteten aus ihren Auswertungen Trends für den deutschen Wohnungsmarkt ab.
Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen demnach deutlicher als die Kosten für Eigentumswohnungen, eine Entwicklung, die die Experten auf die Pandemie zurückführen. Eine Prognose für die künftige Entwicklung wagte die Research-Abteilung der Deutschen Bank AG im „Deutschland-Monitor“. Kernthese der Analyse ist, dass der bundesweite Preiszyklus für Immobilien 2024 sein Ende findet. Der Mangel an Angeboten auf dem Immobilienmarkt hierzulande werde in den kommenden drei Jahren zurückgehen.
Verantwortlich seien dafür die nachlassende Zuwanderung in den Coronajahren 2020 und 2021 bei gleichbleibender Bautätigkeit, was zu einer Entspannung von Offerten und Nachfragen führe. Eine Immobilienfinanzierung kann übrigens auch über eine Lebensversicherung erfolgen. Im Gegensatz zu den meisten Banken sind bei Versicherern auch Darlehen mit Zinsbindungen von 20 oder 30 Jahren möglich. Eine Lebensversicherung kann zudem zur Restschuldabsicherung verwendet werden, zum Beispiel für den Fall, dass der Kreditnehmer vor Ende der Darlehenslaufzeit verstirbt.
